一、欧洲移民到底难不难？先问自己三个问题

在动手查资料之前，先冷静思考：“我为什么去欧洲？”“我能接受哪种身份？”“我愿意投入多少时间与金钱？” 自问自答： Q：欧洲移民是不是高净值人群的专利？ A：不是。葡萄牙、希腊、马耳他等国都设有25万欧以下的合法通道，普通中产也能负担。 Q：语言不通会不会被卡？ A：除爱尔兰、英国外，多数国家初期无硬性语言要求，但永居或入籍阶段需A2-B1水平。 Q：是不是买房就能拿护照？ A：买房只能拿黄金签证或居留卡，护照还需满足居住、纳税、融入测试等额外条件。

二、主流路径横向对比：一张表看懂差异

亮点提炼： • 想“移民监”最轻松：希腊、马耳他； • 想快速工作：葡萄牙、爱尔兰； • 想低成本：马耳他租房模式。

三、费用拆解：除了房款，还有哪些隐形支出？

1. 官方收费

• 申请费：主申约500-2000欧，每增加一位附属申请人再交150-500欧；
• 制卡费：首次居留卡5200欧（马耳他），续卡2700欧。

2. 律师与中介

市场价：1万-2万欧，含尽职调查、文件公证、递交 *** 。 避坑提示：要求律师楼出具欧盟监管号，费用分阶段支付，拿到获批函再付尾款。

3. 税务与保险

• 房产税：希腊约0.1%-1%，葡萄牙0.3%-0.8%；
• 医疗保险：一家三口1500-3000欧/年；
• 非税务居民证明：如需保留中国税务居民身份，每年需会计师出具报告500-800欧。

4. 生活启动金

以葡萄牙里斯本为例： • 租房：两居室1200-1800欧/月； • 国际学校：小学8000-15000欧/年； • 日常开销：一家三口2000-2500欧/月。

四、时间线：从签约到拿卡到底多久？

1. 选房/尽调：1-2周；
2. 开立税号、银行账户：1周；
3. 支付房款、完成过户：4-8周；
4. 递交移民申请：2-4周；
5. 获批并打指纹：葡萄牙平均6-8个月，希腊3-6个月。

加速技巧：提前准备无犯罪公证双认证，可节省2-3周。

五、最容易被忽视的三件事

1. 资金来源解释

欧盟银行对大额购房款审查趋严，需提供近6个月流水+完税证明。若房款来自售房，需做买卖合同公证。

2. 子女超龄

多数国家规定18-26岁子女需满足在读未婚经济依附，提前半年准备在读证明+学费缴纳凭证。

3. 退出机制

希腊、葡萄牙房产5年后可售，但售出即失去居留身份；若已转永居，则不受影响。 建议：在转永居前不要急于卖房，以免政策突变。

六、2024年政策风向：涨价与关停并存

• 葡萄牙：2023年10月已关停里斯本、波尔图购房移民，低密度区28万欧仍可行；
• 希腊：2024年9月起，热门区域将涨价至50万欧，窗口期仅剩数月；
• 爱尔兰：2023年2月投资移民计划关停，已递交申请可继续审理。

结论：欧洲“黄金签证”正在缩紧+涨价，窗口期以季度计算，观望成本极高。

七、DIY还是找中介？一张决策树帮你选

有欧盟律师执照？ → 是 → 可DIY
            ↓否
熟悉当地房产？ → 是 → 半DIY（仅委托律师）
            ↓否
时间充裕？ → 是 → 半DIY
            ↓否
→ 全权委托持牌中介

注意：无论哪种方式，房产合同+移民合同必须分开签，防止捆绑陷阱。

八、拿到居留卡后，如何规划下一步？

1. 税务居民身份切换

居住183天以上即被视为当地税务居民，可享受非惯常居民NHR（葡萄牙）或一次性汇税（希腊）优惠。

2. 入籍路径

• 葡萄牙：持居留卡5年+A2葡语，平均每年居住7天即可；
• 希腊：连续7年居住+希腊语B1；
• 马耳他：6年居住+英语或马耳他语。

3. 资产配置

拿到欧盟身份后，可自由开户、购买欧盟基金、配置保险，实现资产多元化。