葡萄牙买房移民到底值不值？先算一笔账

葡萄牙买房移民的官方名称叫“黄金居留许可”，核心门槛是购买价值≥28万欧元的房产。但28万只是“门票”，真实花费还要加上：

• 购房税费：IMT+印花税+公证费≈房价的8%–10%
• 移民律师费：3,000–5,000欧元
• 居留卡申请费：首次5,300欧元/人，续签2,600欧元/人

葡萄牙买房移民条件：28万、35万、50万怎么选？

28万欧元档：低密度区域+房龄≥30年+翻新项目

适合人群：预算有限、愿意出租收收益的投资者。
风险点：翻新质量、后续出租管理。

35万欧元档：城市旧房翻新项目

适合人群：想住在里斯本、波尔图主城区，又够不到50万。
注意：必须拿到翻新许可证，否则移民局会拒签。

50万欧元档：任意新房或二手房

适合人群：追求流动性，未来想出售。
优势：房源多、转手快；劣势：成本高。

葡萄牙买房移民流程：从看房到拿卡分几步？

1. 线上选房+视频看房：疫情后90%申请人远程完成。
2. 支付定金：5,000–10,000欧元锁定房源。
3. 开葡萄牙税号+银行账户：律师可代办，无需登陆。
4. 签署CPCV（预售合同）：支付10%房款。
5. 完成尾款+过户：律师楼公证，1–2周拿到地契。
6. 递交黄金居留申请：线上上传材料，预约移民局录指纹。
7. 获批+制卡：平均周期8–12个月。

葡萄牙买房移民常见问题快问快答

Q：必须全款吗？能否贷款？

A：移民部分必须自有资金，超出28/35/50万的部分可向葡萄牙银行申请按揭，利率约3.5%–4.5%。

Q：每年要住多久？

A：黄金居留要求之一年住7天，之后每两年住14天，相当于度假就能满足。

Q：五年后能直接入籍吗？

A：满足葡语A2水平+五年住满35天即可申请护照，全球免签190国。

Q：父母可以一起申请吗？

A：可以，主申请人配偶、未成年子女、经济依赖的父母均可作为附属申请人，无额外投资要求。

选城市还是选收益？里斯本、波尔图、阿尔加维对比

如何降低葡萄牙买房移民的隐性成本？

• 提前换汇：欧元汇率波动大，签约前3个月分批购汇可省1%–2%。
• 联合购房：夫妻联名购买，后续出售可享葡萄牙夫妻间0%赠与税。
• 翻新退税：35万翻新项目可抵扣6%的增值税，上限500,000€。
• 保险打包：同一家律所办理购房+移民+税务，整体服务费可打9折。

葡萄牙买房移民最新政策动向

2023年10月，葡萄牙 *** 宣布关闭里斯本、波尔图、阿尔加维的50万欧元购房通道，但保留28万/35万翻新项目。2024年新政预计：

• 低密度区域范围扩大，28万档可选城市增加。
• 引入“环保评分”，高能耗房产无法申请黄金居留。
• 审批时间从12个月缩短至6个月，采用AI预审系统。

真实案例：90后夫妻如何一年收回8%现金

2022年，深圳的王先生夫妇选择波尔图大学区35万翻新公寓：

1. 购房成本：35万+税费3.2万+律师费0.4万=38.6万欧元。
2. 翻新后月租：1,850欧元，年收益22,200欧元。
3. 扣除物业费、所得税后净收益5.2%。
4. 2023年房价上涨12%，账面收益+4.2万欧元。

避坑指南：中介不会告诉你的三件事

1. 翻新项目必须拿到“使用许可证”才能递交移民，否则卡在之一步。
2. 部分开发商把商业产权包装成住宅，未来出售时贷款成数只有50%。
3. 移民局抽查资金来源，需提供完税证明，代持或大额现金购房会被拒。