加拿大移民贷款到底是什么？

加拿大移民贷款，业内俗称“新移民贷款”或“landing loan”，是加拿大五大银行及多家信用社专门为新永久居民、部分工签/学签转永居人群设计的无本地信用记录也可获批的信贷产品。它覆盖购车、购房、信用卡、个人经营周转等多种场景，核心卖点是认可海外收入与资产，解决“人在加拿大、信用从零开始”的尴尬。

谁有资格申请？

自问：我刚拿到COPR还没登陆，能办吗？
答：可以，只要移民局档案号已生成，部分银行接受“预登陆”申请。

• 身份要求：永久居民、已递交PR申请且持有效工签、部分省提名持桥梁工签者。
• 时间窗口：登陆后5年内被视为“新移民”，超过则转普通产品。
• 更低收入：部分银行要求海外或加拿大年收入≥CAD 30,000，可叠加配偶。
• 首付/保证金：房贷通常需35%首付；车贷可无首付但利率略高。

需要准备哪些文件？

自问：国内房产证是中文的，银行认吗？
答：认，但须加拿大ICCRC翻译公证。

1. 身份类：护照、COPR、SIN卡（或申请回执）。
2. 收入类：国内近6个月工资流水、完税证明、雇主信（英文或公证翻译）。
3. 资产类：存款证明、理财、房产证、股票对账单，总额更好≥贷款额1.2倍。
4. 加拿大本地：租房合同、水电账单、银行预开户证明，用于佐证居住稳定性。

主流银行产品横向对比

申请流程分步拆解

Step 1 预评估

线上填写资产与收入问卷，银行48小时内给出“预批信”，有效期120天。

Step 2 正式递交

登陆后预约分行，携带全部原件+翻译件，现场签字并开设新移民账户（通常免月费一年）。

Step 3 审批与放款

房贷需房产评估报告，整体周期7–15个工作日；车贷最快当天放款。

利率与费用陷阱

自问：为什么有人拿到P-0.3%，有人却是P+0.5%？
答：关键在首付比例+资产证明厚度。

• 隐藏费用：房产评估费CAD 300–500；车贷管理费CAD 200–400。
• 提前还款罚金：固定利率前三年提前还款，罚金可达3个月利息。
• 汇率波动：若用人民币资产做抵押，加元升值可能导致追加保证金。

如何提高获批率？

1. 同步建立加拿大信用：登陆当天申请Secured Credit Card，3个月后再申贷款，利率可降0.2–0.4%。

2. 组合资产：将国内理财、美股、加密货币等全部折算成加元写入资产表，总额越高越稳。

3. 联名申请：夫妻一方收入高但无本地信用，另一方有本地信用但收入低，可联合签名。

常见拒贷原因与补救方案

真实案例：IT工程师多伦多首套房的贷款路

背景：王先生，国内大厂年薪50万人民币，2023年8月登陆多伦多，目标购买65万加元镇屋。

过程：

• 登陆前2个月，通过RBC线上预批，拿到60万加元额度，利率P-0.05%。
• 登陆第5天，递交国内6个月工资流水+股票账户CAD 20万资产证明。
• 第10个工作日，房产评估价62万，银行追加要求首付从35%提到38%。
• 最终成交：首付24.7万加元，贷款40.3万加元，25年摊还，月供CAD 1,950。

亮点：王先生同步办理RBC信用卡，3个月后信用分冲到720，成功把房贷利率再下调0.15%。

未来趋势：政策收紧还是放松？

2024年起，OSFI（加拿大金融监管机构）计划将无本地信用记录贷款纳入更高风险权重，银行可能：

• 提高更低首付至40%；
• 要求加拿大本地收入占比≥50%；
• 对加密货币等高波动资产折扣率从70%降至50%。

因此，越早申请越有利，已拿到COPR的申请人建议尽快启动预批流程。