为什么把“移民”和“房产”放在一起谈？

塞浦路斯护照项目虽然关停，但**永久居留计划依旧活跃**，而房产正是拿到永居的核心通道。换句话说，**没有房产，就没有身份**。因此，判断“值不值得买”必须先弄清身份需求与房产价值的匹配度。

2024年购房拿身份的最新门槛

• 更低投资额：30万欧元（不含增值税），可以是单套住宅，也可组合商铺+住宅，但住宅面积须≥100㎡。
• 房款来源：必须来自海外，且需通过银行出具资金路径证明，杜绝国内账户直接转账。
• 交付节点：现房可一次性过户；期房只需支付20万欧即可递交移民申请，剩余房款在拿到钥匙前补齐。

哪些城市房产既保值又容易出租？

1. 利马索尔：金融与游艇码头双引擎

利马索尔码头周边公寓**年租金回报4.5%–5.5%**，旺季短租日租可达300欧。缺点是房价已高，30万欧只能买到60–70㎡海景一居。

2. 帕福斯：英籍退休客聚集地

帕福斯大学城及医院附近的小别墅**长期租给英国家庭，租约稳定3年起签**，租金回报略低但空置率几乎为零。

3. 拉纳卡：未来博彩综合体的价格洼地

拉纳卡新赌场及游艇码头2026年落成，**周边期房单价仅2200欧/㎡**，比利马索尔低30%，属于“政策红利+规划红利”双重叠加区。

购房流程拆解：从看房到拿到粉卡只需60天？

1. 选房并签预订协议：支付1万欧诚意金锁定房源，律师同步做背调。
2. 开立塞浦路斯银行账户：本人到场或视频见证，存入至少3万欧生活保证金。
3. 签订正式合同并支付房款：房款+增值税+印花税+律师费，合计约房价的8%–10%。
4. 递交移民申请：律师把购房合同、地契、无犯罪记录、收入证明打包提交移民局。
5. 获批登陆录指纹：平均审批45天，全家赴尼科西亚录指纹，**当场领取永居卡（俗称粉卡）**。

持有成本与退出机制

年度支出清单：

• 市政税+垃圾费：约200–400欧/年
• 公寓物业费：50–100欧/月
• 租金收入税：前19500欧免税，超出部分按20%–35%阶梯

退出路径：

• 5年后可出售，只需保留**一套50万欧以上自住房**即可维持身份；
• 若全家入籍，房产可全部出售，**无持有期限限制**。

常见疑问Q&A

Q：30万欧元在塞浦路斯能买到什么样的房子？

A：利马索尔老城区翻新公寓两居，或帕福斯郊区带泳池的三居别墅，或拉纳卡一线海景期房两居。若选择商铺+住宅组合，可买90㎡商铺+110㎡住宅，**租金互补，现金流更稳**。

Q：买房后多久可以出售？

A：永居要求**永久持有**，但政策允许5年后置换；入籍后则可完全退出。若只是拿身份不自住，**建议买易出租的市中心公寓**，降低机会成本。

Q：孩子能在塞浦路斯免费读书吗？

A>公立学校对永居居民免费，但教学语言为希腊语；**英式私校每年学费6000–9000欧**，IGCSE及A-Level成绩可直接申请英国大学。

风险点与避坑指南

• 产权瑕疵：务必让律师查册，确认无抵押、无规划纠纷，**期房需查看开发商银行担保函**。
• 增值税陷阱：首套房增值税5%，非首套19%，**夫妻可分别购买各享一次5%优惠**。
• 汇率波动：房款以外币计价，签约到交房周期若超过一年，**可提前锁定汇率或选择欧元贷款对冲**。

真实案例：北京家庭半年拿身份+收租

2023年10月，Z先生在利马索尔老城区购入一套总价31万欧的翻新两居，律师协助做20年期50%贷款，实际首付仅15.5万欧。12月递交移民申请，2024年2月获批。3月起通过Airbnb短租，**旺季月净收益2200欧**，淡季也有1300欧，扣除贷款月供800欧，**现金流为正**。Z先生计划5年后置换海景别墅，届时旧房已升值且贷款已还部分，**资金杠杆+身份双收益**。