希腊黄金签证到底是什么？

希腊黄金签证（Golden Visa）是希腊 *** 于2013年推出的投资居留计划，**非欧盟公民只要在希腊购买价值25万欧元及以上的房产**，即可为本人、配偶、未成年子女及双方父母一次性拿到5年期的居留许可，续签条件仅与房产持有挂钩，无居住要求。

为什么选择希腊而不是其他欧洲国家？

• **门槛更低**：25万欧元在欧盟黄金签证中投资额更低，葡萄牙、西班牙已分别涨到50万、50万欧元。
• **一家三代**：主申请人可把配偶、21岁以下子女、夫妻双方父母全部纳入同一申请。
• **无移民监**：获批前后都无需在希腊居住，不影响国内事业。
• **畅行申根**：持希腊居留卡可免签进入全部27个申根国家，每半年最多停留90天。

买房就能拿身份，对房产类型有限制吗？

没有。**住宅、商铺、办公楼、酒店式公寓、整栋翻新楼、甚至带租约的二手房均可计入25万欧元投资额**。但需注意：

1. 若购买**共有产权**，申请人所占份额必须≥25万欧元。
2. 房产可**多套组合**，只要总价达标即可。
3. 土地、农业用地、未完工项目需额外评估，**建议优先选择已完工、带能源证书的物业**。

申请流程分几步？时间要多久？

Step 1 选房与尽调（1-2周）

通过持牌律师核查房产产权、抵押、建筑许可，确保“干净”可过户。

Step 2 开立税号与银行账户（1周）

申请人需持护照入境希腊，律师协助办理AFM税号及希腊银行账户。

Step 3 支付房款与过户（2-4周）

房款需从本人希腊账户汇至卖方账户，同步缴纳3.09% *** 税及公证费。

Step 4 递交黄金签证申请（1天）

律师将购房合同、土地注册证明、保险等材料递交移民局，**当天可获蓝纸**（临时居留凭证）。

Step 5 录指纹与制卡（2-3个月）

移民局通知主申及附属申请人入境录指纹，**约40天后可领取5年期居留卡**。

持有黄金签证后，我能享受哪些福利？

• **公立医疗**：可注册希腊社保体系，享受基础医疗服务。
• **子女教育**：可免费就读公立学校，或选择英、美、德国际学校，学费仅为国内的1/3。
• **房产收益**：雅典市中心年租金回报3-5%，旅游旺季短租可达8%。
• **入籍通道**：连续居住7年且通过希腊语B1考试，可申请入籍拿欧盟护照。

续签与转永居、入籍条件分别是什么？

2024年政策会涨价吗？如何锁定旧政？

希腊议会已于2023年12月通过修正案，**2024年8月31日起雅典北部、中部、南部及塞萨洛尼基、圣托里尼、米科诺斯的投资门槛将升至80万欧元**。想锁定25万欧元旧政，需：

1. 在**2024年8月31日前支付10%定金**并签署预售合同。
2. 在**2024年12月31日前完成过户**。

常见陷阱与避坑指南

陷阱1：开发商虚报面积

务必让律师调取**土地注册处档案**，核对实际面积与合同是否一致。

陷阱2：未预留税费预算

除房款外，需预留约**6-8%的税费**（ *** 税、公证费、律师费、注册费）。

陷阱3：包租承诺过高

年化收益超6%的包租项目需警惕，**核查开发商过往运营记录**。

希腊买房移民适合哪些人？

• 想**低成本拿欧盟身份**的中小企业主
• 计划**子女华侨生联考**或就读国际学校的家庭
• 需要**申根区通行便利**的跨境商务人士
• 偏好**稳健欧元资产**的房产投资者

下一步怎么做？

先在国内锁定房源，委托律师做尽调，再预约入境考察。**希腊移民局目前不接受邮寄申请，所有首次递交必须本人到场**，因此提前规划行程尤为关键。