希腊买房移民值得吗？ ——如果追求低成本拿欧洲永居、享受地中海慢生活，它确实值得；若看重投资回报、就业市场，则需谨慎。 ---

希腊移民政策速览：25万欧买房即可拿永居？

希腊黄金签证自2013年启动，核心门槛是购买25万欧元及以上房产，一家三代可获5年可续签的永久居留，无居住要求。对比葡萄牙、西班牙的50万欧，希腊资金门槛更低。

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希腊移民的五大优点

1. 欧洲申根自由通行

持希腊永居卡可免签进入29个申根国家，每半年可停留90天，商旅、探亲、度假说走就走。

2. 教育跳板与华侨生联考

• 国际学校学费低：雅典、塞萨洛尼基多所IB、A-Level学校，年学费7千-1.2万欧元，仅为国内一线城市1/3。
• 华侨生身份：孩子持希腊永居满2年，回国可参加华侨生联考，400分上985/211。

3. 医疗福利与养老环境

购买商业保险后，可在希腊公立医院享受免费基础医疗；地中海饮食、全年300天阳光，慢性病发病率低，养老成本比北欧低40%。

4. 房产永久产权+出租收益

希腊房产为永久产权，无遗产税。雅典市中心短租年化收益4%-6%，旅游旺季Airbnb日租可达120欧。

5. 税务优化与退出灵活

• 非税务居民仅就希腊境内收入纳税，海外收入免税。
• 5年后可出售房产，身份仍保留，资金可回笼。

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希腊移民的四大缺点

1. 工作权受限

黄金签证不允许受雇就业，只能开公司或持股。若需打工，需转换其他签证类型。

2. 子女年龄红线

21周岁后子女将失去附属身份，需额外购房或单独申请，增加成本。

3. 房产流动性差

希腊二手房交易周期长，急售可能折价10%-15%；偏远地区房产常年空置。

4. 经济波动与政策风险

2023年希腊部分区域已涨价至50万欧，未来不排除全面涨价或关停；银行对非欧盟客户贷款收紧。

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希腊买房移民值得吗？关键看这三组数据

资金成本对比表

项目	希腊	葡萄牙	西班牙
更低投资额	25万欧	28万欧（低密度）	50万欧
居住要求	无	7天/年	无
入籍年限	7年	5年	10年

真实出租案例

2023年王先生在雅典卫城旁购入45㎡公寓，总价26万欧，翻新后月租900欧，扣除物业费后年净收益4.1%，旺季短租可冲至6.8%。

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常见疑问Q&A

Q：希腊永居能转欧盟护照吗？

A：可以，但需满足连续居住7年、通过希腊语A2考试、无犯罪记录，且每年居住183天以上。

Q：买房区域怎么选？

• 投资型：雅典市中心、比港、南部滨海区，短租需求旺。
• 自住型：北部基菲夏、格利法达，国际学校集中，绿化好。
• 避坑型：远离无人海岛、工业区，转手困难。

Q：持有成本有哪些？

每年需缴房产税0.1%-1%、物业费20-50欧/㎡、个人所得税阶梯征收，整体约为房价的1.2%-1.5%。

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决策建议：适合与不适合人群画像

适合人群

1. 想低成本拿欧洲身份，不打算长期居住。
2. 为孩子规划华侨生或欧美大学跳板。
3. 退休后每年去希腊住3-6个月，享受阳光海滩。

不适合人群

1. 依赖工资收入，需在希腊找工作。
2. 计划3-5年内卖出房产变现，承受流动性风险。
3. 对子女超龄身份断层无法接受。

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落地流程时间线

• 选房考察：1周（视频选房可省）
• 支付定金：1万欧元锁定房源
• 律师尽调+过户：4-6周
• 递交移民申请：2-4个月获批
• 登陆打指纹：获批后12个月内完成

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写在最后

希腊移民像一把双刃剑：门槛低、风景好、教育医疗可圈可点，却也有就业限制、房产流动性弱等硬伤。把它当作身份备份+度假资产，心态会更从容；若指望高收益、快速回本，可能会失望。先厘清需求，再对号入座，才是理性选择。