买房移民到底是什么？

买房移民，官方叫法通常是“黄金签证”或“投资居留计划”。核心逻辑是：你在当地购买符合 *** 规定金额以上的房产， *** 就给你一家几口发放居留身份，满足居住年限后再转永居或入籍。 关键点：买的是“居留权”，不是护照；买的是“门槛”，不是“终点”。

哪些国家真正“买房送绿卡”？

欧洲区：葡萄牙、希腊、西班牙、马耳他

• 葡萄牙：28万欧起，可买低密度地区翻新房产，5年后可转永居或入籍，平均每年住7天即可。
• 希腊：25万欧起，欧洲更低门槛，一次性拿5年卡，无居住要求，房产与身份绑定。
• 西班牙：50万欧起，可买住宅或商铺，持有5年后可申请永居，10年可入籍。
• 马耳他：30万欧买房+ *** 捐赠，先获批后投资，周期4-6个月，四代移民。

美洲区：土耳其、巴拿马、多米尼克

• 土耳其：40万美元起，3年后可出售，护照免签110+国，无居住要求。
• 巴拿马：30万美元起，房产可出租，5年后可转永居，税务友好。
• 多米尼克：20万美元起，直接拿护照，全球免税，办理周期3-4个月。

海外买房移民条件有哪些？

自问：是不是只要有钱就能办？ 自答：钱只是敲门砖，还要满足以下硬性条件：

1. 资金来源证明：银行流水、完税记录、公司分红，必须合法且可追溯。
2. 无犯罪记录：近十年内开具，部分国家要求配偶、成年子女也提供。
3. 医疗保险：覆盖当地且保额不低于3万欧元。
4. 房产性质：多数国家要求住宅产权，商业产权或土地需额外审批。
5. 持有年限：希腊、葡萄牙需保持房产与身份绑定，出售即失效；土耳其3年后可卖。

买房移民的隐藏成本

除了房款，还有这些“隐形账单”：

• 交易税费：希腊一次性3%交易税+24%增值税（新房）；葡萄牙6%-8%综合税费。
• 律师费：房款1%-1.5%，用于产权调查、合同审核。
• 中介服务费：国内机构2-5万人民币，海外律师楼另收。
• 年度持有成本：物业费、市政税、出租所得税，希腊约房价的0.2%-0.5%。
• 身份续签费：葡萄牙每次约500欧/人，希腊每5年2000欧/家庭。

如何筛选靠谱项目？

之一步：锁定国家

自问：我更看重免签、教育还是税务？ 自答： - 想免签美国、英国：选土耳其护照； - 想跳板欧盟：选葡萄牙黄金签证； - 想低成本拿欧洲身份：选希腊25万欧。

第二步：实地考察

至少跑两次：之一次看区域、学区、出租率；第二次签合同、验房、开银行账户。拒绝“包租回购”口头承诺，必须写进公证书。

第三步：律师尽调

查房产抵押、违建、产权纠纷，确认土地性质为“可永久 *** ”，避免买到“农业用地”或“文物建筑”。

常见误区与避坑指南

误区1：买房就能立刻拿护照？ 真相：除土耳其、加勒比海外，欧洲项目都是“居留→永居→入籍”三步走，最快也要5年。

误区2：出租收益能覆盖所有成本？ 真相：希腊雅典市中心公寓年租金回报3%-4%，扣除税费后净收益2%左右，别指望“以房养学”。

误区3：找国内中介更省心？ 真相：国内中介往往加价10%-15%，更好直接对接持牌律师楼，或找有欧盟律师牌照的联合机构。

2024年政策风向

欧盟委员会已多次呼吁2025年前关停黄金签证，葡萄牙已取消里斯本、波尔图购房资格，希腊核心区涨价至50万欧板上钉钉。窗口期仅剩12-18个月。

办理时间线参考（以希腊为例）

1. 选房产：1-2周（视频选房+律师尽调）
2. 支付定金：1万欧元，锁定房源
3. 签署POA：国内希腊使馆授权律师
4. 支付尾款：2个月内完成房款+税费
5. 过户：律师楼提交土地注册，约4-6周
6. 递交移民申请：预约移民局录指纹，2-4周出蓝纸
7. 领取粉卡：3-6个月邮寄到家，全程最快6个月

身份到手后怎么使用？

希腊案例： - 孩子可读国际学校，学费仅为国内三分之一； - 父母可办申根多次往返，每次停留90天； - 房产可挂牌Airbnb，旺季日租150欧，淡季80欧； - 5年后若转永居，可出售房产，身份不受影响。

最后提醒

买房移民不是一锤子买卖，而是长达十年的资产与身份管理。务必提前规划： 先定预算，再选国家，最后挑房子。把移民当投资，你会失望；把投资当移民，你会惊喜。