日本到底有没有“买房移民”？

严格意义上，日本**没有购房即可直接获得永住或入籍**的通道。所谓“买房移民”其实是通过**经营管理签证**或**高度人才签证**把购房行为与在留资格挂钩，最终达到长期居留乃至永住的目的。

常见路径：经营管理签证+购房

1. 购房≠签证，但购房可成为经营载体

• 单纯买一套房，日本入管局不会因此发放签证。
• 若成立公司，以公司名义**购置整栋民宿、公寓或商铺**，并将租金收入作为公司流水，即可申请**经营管理签证**。
• 公司注册资本金需**≥500万日元**（约25万人民币），购房款可另算。

2. 民宿牌照是成败关键

• 东京23区、大阪市区等地对**365天民宿牌照**审批趋严，需提前确认房源是否位于**国家战略特区**。
• 无牌照经营民宿会被勒令停业，直接影响签证续签。

高度人才签证：买房作为加分项

若申请人学历、职历、年收入、日语能力等综合评分≥70分，可获**高度人才签证**。其中：

• 在日本**投资1亿日元以上不动产**可额外加10分。
• 评分80分以上，**最快1年可申请永住**。

买房拿永住的完整时间线

1. 第1-3个月：设立日本公司、开设法人账户、选房并完成过户。
2. 第4个月：递交经营管理签证或高度人才签证申请。
3. 第1-3年：持续经营，每年在日本居住**≥6个月**。
4. 第3-5年：满足居住、纳税、社保等条件后，可申请**永住**。
5. 第5-10年：若选择入籍，需放弃中国国籍，但可更快获批。

购房成本与隐藏费用

自问自答：最容易踩的坑

Q1：买一户建做民宿就能稳拿签证吗？

A：不一定。若一户建位于**住宅专用地区**，即使拿到牌照也只能经营180天/年，收入可能无法覆盖成本，导致续签失败。

Q2：可以全款买房不写公司名下吗？

A：可以，但租金收入需以**个人海外房东**身份申报，税率高达20.42%，且无法计入公司流水，对签证无帮助。

Q3：经营管理签证拒签率高吗？

A：2023年官方数据显示，**首次申请通过率约78%**，失败主因是事业计划书空洞、流水不足或民宿牌照缺失。

如何降低风险？

• 选址优先大阪、福冈：民宿特区政策宽松，房价仅为东京1/2。
• 整栋公寓优于单间：分散租客风险，现金流更稳定。
• 聘请行政书士：确保事业计划书与财务预测符合入管局最新审查口径。
• 预留12个月运营资金：含房贷、固都税、管理费等，避免资金链断裂。

未来政策走向

日本为应对劳动力短缺，2024年起拟推出**“数字游民签证”**与**“投资者居留”**新政，可能进一步放宽购房与居留的关联。建议关注**厚生劳动省**与**出入国在留管理厅**官网，之一时间获取细则。