买房移民到底指什么？

买房移民，官方术语叫“黄金签证”或“投资居留”，核心逻辑是：在指定国家购买符合门槛的房产，即可换取居留身份。注意，它≠直接护照，多数项目先给“临时居留”，满足居住或续签要求后再转“永居”甚至入籍。

主流国家买房移民条件速查表

• 希腊：25万欧元起，全境不限区域，一家三代拿永居，无居住要求。
• 葡萄牙：28万/35万/50万欧元三档，2023年起热门城市被排除，需平均每年住7天。
• 西班牙：50万欧元起，可购多套累计，换永居需五年内住满4年2个月。
• 土耳其：40万美元起，持有三年可售，直接换国籍，但需放弃原有国籍（可曲线解决）。
• 塞浦路斯：30万欧元起，需证明年收入3万欧元，PR无居住要求，护照项目已关停。

哪个国家最容易？先问自己三个问题

1. 预算上限是多少？

如果只有200万人民币左右，希腊25万欧元（≈190万）是更低门槛；若预算到400万，葡萄牙、西班牙都能选。

2. 想不想过去住？

完全不想住：希腊、塞浦路斯无移民监；
偶尔度假：葡萄牙每年7天；
打算长住：西班牙、土耳其更适合，因为生活成本低、华人社区成熟。

3. 要不要一步到位护照？

只有土耳其购房入籍能在3年后直接拿护照，其余国家需先居留再归化，时间线5～10年不等。

容易被忽视的五条隐藏条件

1. 房款来源证明：希腊、西班牙要求提供完税或公司分红流水，若资金来自卖房，需做完整链条公证。
2. 双认证文件：出生、婚姻、无犯罪记录需做外交部+使馆双认证，一套文件跑下来至少20个工作日。
3. 医疗保险：葡萄牙、西班牙强制购买当地商业保险，一家三口年费约1500～2500欧元。
4. 房产类型限制：葡萄牙28万欧元档只能是“房龄30年以上+位于人口低密度区”的翻新项目，实际可选标的极少。
5. 转售税费：希腊房产持有税每年0.1%～1%，卖出时资本利得税15%；土耳其卖出时增值税可能高达18%，需提前计算。

申请流程拆解：以希腊为例

Step 1 选房

远程视频看房或赴希腊实地考察，锁定25万欧元以上房产，支付1万欧元订金。

Step 2 开税号&银行账户

律师代办POA，约1天完成；存入房款，银行出具资金证明。

Step 3 过户

公证处签署购房合同，土地局注册，约2～3周拿到产权证书。

Step 4 递交移民申请

准备双认证文件+保险，律师线上预约移民局，录指纹后2～4个月获批。

常见拒签点与对策

• 资金来源解释不清：提前半年把大额资金留在主申请人账户，避免临时大额转账。
• 无犯罪记录过期：国内公证有效期通常3～6个月，建议在递交前一个月内开具。
• 保险断档：希腊、葡萄牙每年续签都要保险，可一次性买多年套餐。

未来政策走向预测

欧盟委员会2022年起多次呼吁成员国收紧黄金签证，葡萄牙已宣布2025年关停，西班牙左翼政党也在推动废除。若计划启动，2024年底前锁定希腊或土耳其是窗口期。

真实案例：90后夫妻如何一年拿到希腊永居

背景：广州互联网从业者，预算200万，孩子1岁。

操作：2023年3月远程锁定雅典北部学区房26万欧元；4月赴希腊5天完成开户、过户；6月递交移民申请；9月获批，全程花费约27.5万欧元（含律师、税费、保险）。

经验：夫妻一方做主申请人，另一方和孩子作为附属，未来可再带双方父母，无需额外投资。

结语：没有“最容易”，只有“最适合”

买房移民不是一锤子买卖，而是长达十年的身份规划。把预算、居住意愿、教育需求、税务身份全部列成表格，再对照各国条件打分，才能找到真正适合自己的那条路。