美国买房能拿绿卡吗？不能。单纯在美国购买住宅或商业地产，并不能直接获得美国绿卡。美国没有“购房移民”法案，但买房可以作为EB-5投资移民或E-2条约投资者签证的配套动作，间接帮助申请人满足移民条件。

为什么“买房”不等于“移民”？

美国移民体系以家庭团聚、就业、投资、庇护四大类为主，购房本身不在任何一类中。美国国土安全部与移民局（USCIS）官网明确声明：购买房产不会授予移民身份。

• 房产属于被动投资，不创造就业，不满足EB-5要求。
• 房产交易不产生持续经营，无法申请L-1或E-2。
• 持旅游签证（B1/B2）在美购房后，仍需按期离境。

EB-5投资移民：买房只是“起点”

若想通过投资房地产项目拿绿卡，必须走EB-5投资移民通道，且需满足：

1. 投资金额：目标就业区（TEA）80万美元，非TEA 105万美元。
2. 创造就业：直接或间接创造至少10个 *** 岗位。
3. 项目合规：资金需进入USCIS批准的Regional Center项目或直投企业。

常见误区：有人误以为买一栋洛杉矶豪宅即可申请EB-5，实际上个人名下住宅不计入EB-5投资额，必须投到商业项目并产生就业。

E-2条约投资者签证：买房+开公司组合打法

E-2签证允许条约国公民通过“实质性投资+经营企业”获得居留权，周期约2-5年可续签。操作步骤：

• 选择E-2条约国护照（如土耳其、格林纳达、加拿大等）。
• 在美国成立或收购一家真实运营的公司（酒店、短租、连锁零售等）。
• 用购房资金作为公司固定资产，同时注入流动资金。
• 递交商业计划书，证明企业能盈利并雇佣3-5名美国员工。

案例：一位土耳其投资人以35万美元在迈阿密购入一栋小型公寓楼，再以15万美元装修并成立物业管理公司，成功获批E-2签证，全家移居美国。

买房对移民的“隐形加分”

虽然房产不能直接换绿卡，但在以下环节提高成功率：

税务与持有成本：买房前必须算清的账

美国房产持有成本常被忽视，实际每年支出可达房价的2%-4%：

• 房产税：各州差异大，德州约2.1%，加州约0.7%。
• HOA费：公寓每月200-800美元，别墅50-300美元。
• 保险：飓风区、地震区保费翻倍。
• 出租管理：托管公司抽成8%-12%。

提示：若以公司名义持有房产，可抵扣折旧、维修、贷款利息，降低EB-5或E-2项目整体税负。

常见疑问快问快答

Q：持旅游签证能在美国贷款买房吗？

A：可以，但首付比例高（通常40%-50%），利率比本地人高1-2个百分点。

Q：买房后能把孩子送去公立学校吗？

A：不行，公立学校按监护人签证类型录取，B1/B2签证子女只能读私立或国际学校。

Q：EB-5排期多久？买房能插队吗？

A：中国大陆出生申请人排期约7-8年，房产无法加速，但选择无排期国家（如韩国、越南出生）可缩短等待。

实操流程：从看房到递交移民申请

1. 身份评估：确认适合EB-5还是E-2，准备资金来源证明。
2. 选房：优先选择人口净流入、租金回报高的城市（达拉斯、奥兰多、亚特兰大）。
3. 设立公司：在目标州注册LLC，开设商业银行账户。
4. 资金路径：通过外汇管制合规渠道（如QDII、跨境人民币）汇款。
5. 递交申请：EB-5递交I-526E，E-2递交DS-160并预约广州领事馆。
6. 登陆安家：获批后90天内入境，激活身份，办理社安号、驾照。

避坑指南：中介不会告诉你的细节

• 区域中心项目：查看I-956F批准函，确认项目仍在名单内。
• 退出机制：EB-5投资款需“风险状态”维持至少2年，提前赎回可能导致绿卡失效。
• 房产代持：用亲属名义买房可能触发FIRPTA预扣税，出售时扣15%总价。
• 双重征税：绿卡持有人全球收入报税，需利用中美税收协定抵免。

想靠买房一步到位拿绿卡？先放下幻想，再规划路径。把房产当作资产配置+移民工具的组合拳，而非万能钥匙，才是聪明人的做法。