欧洲购房移民到底是什么？

所谓“欧洲购房移民”，指的是通过在欧盟或申根成员国购买一定金额以上的房产，获得该国居留许可甚至永久居留权的移民方式。它并非传统意义上的“绿卡”，而是先拿居留卡，再按居住年限申请永居或入籍。

欧洲购房移民条件有哪些？

1. 购房金额门槛

• 希腊：25万欧元起，全欧更低。
• 葡萄牙：28万/35万/50万欧元三档，视地段与房龄而定。
• 西班牙：50万欧元起，可一套或多套叠加。
• 塞浦路斯：30万欧元起，但需额外证明年收入≥3万欧元。

2. 资金来源审查

银行流水、完税证明、资产来源声明，缺一不可。反洗钱审查越来越严，灰色资金基本无法通过。

3. 附属申请人范围

• 配偶
• 未成年子女
• 经济不独立的成年子女（部分国家放宽至28岁）
• 主申请人及配偶的父母（希腊、葡萄牙允许）

欧洲购房移民哪个国家好？

希腊：性价比之王

25万欧元即可一家三代拿黄金签证，无居住要求，房产可出租。缺点是房产增值税高，出售时资本利得税达15%。

葡萄牙：通往欧盟护照的捷径

持居留卡5年住满35天即可申请永居或入籍，入籍语言考试仅A2水平。缺点是热门城市里斯本、波尔图已限购，只能买内陆或低密度区域。

西班牙：大国光环

经济总量大、教育医疗资源丰富，但转永居需5年内住满4年2个月，入籍需连续居住10年，对“移民监”要求高。

塞浦路斯：退出欧盟？

2020年护照项目关停，仅剩永居项目，30万欧元门槛虽低，但非申根国，去欧洲仍需签证，吸引力大减。

购房移民流程拆解

1. 选房：远程视频看房或实地考察，锁定房源。
2. 开立税号与银行账户：需本人到场，携带护照、地址证明。
3. 支付定金：通常为房价的1%-2%，签署预订协议。
4. 律师尽职调查：核查房产抵押、违建、税务欠费。
5. 支付尾款并过户：公证处签署正式合同，缴纳印花税、 *** 税。
6. 递交移民申请：向移民局提交购房合同、保险、无犯罪证明等材料。
7. 打指纹与领卡：获批后6个月内登陆打指纹，领取居留卡。

隐藏成本有哪些？

• 交易税费：希腊3% *** 税+24%增值税（新房）；葡萄牙6%-8%综合税。
• 律师费：房价的1%-1.5%。
• 房产持有成本：每年物业费、市政税、所得税，合计约房价的0.5%-1%。
• 移民续签费：希腊每5年2000欧元/人，葡萄牙每次约300欧元。

常见疑问Q&A

Q：购房后必须过去居住吗？

A：希腊、塞浦路斯无居住要求；葡萄牙之一年住7天，之后每两年住14天；西班牙无硬性居住要求，但转永居需满足居住时长。

Q：可以贷款买房吗？

A：欧洲银行对非税务居民贷款极严，首付通常50%以上，利率高，多数人选择全款购房。

Q：房子卖掉了身份会失效吗？

A：希腊、西班牙身份与房产绑定，出售即失效；葡萄牙拿到永居后可出售，不影响身份。

2024年政策风向

欧盟委员会多次呼吁2025年前关停“黄金签证”，希腊已宣布2023年5月后部分区域涨价至50万欧元，葡萄牙2022年取消里斯本、波尔图购房资格。业内普遍预测：低成本窗口期仅剩1-2年。

如何避坑？

1. 查土地注册：确认房产无抵押、无违建。
2. 选独立律师：拒绝开发商捆绑律师。
3. 预留10%备用金：应对税费、汇率波动。
4. 关注退出机制：提前了解转售周期与税费。